rzeczoznawca Tomasz Szlosek telefon do rzeczoznawcy majątkowego: '880'700'900    

Oferta wycen nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy

Operat szacunkowy

Kim jest rzeczoznawca majątkowy
Zasadniczym obszarem działalności rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości (szacowanie) nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Jako efekt wyceny nieruchomości powstaje dokument w formie pisemnej, noszący nazwę ” operatu szacunkowego ”, który jest opinią autorską rzeczoznawcy na temat wartości nieruchomości.

Prawne uregulowania dotyczące zawodu rzeczoznawcy majątkowego znajdują się w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ponadto przedmiot działania rzeczoznawcy jest unormowany poprzez Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych,
rzeczoznawca Wsparcie Dla Nieruchomości Rzeszów
Kodeks Etyki Zawodowej, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz przepisy innych ustaw ustalających zasady określania wartości.

Znajomość i sprawność poruszania się w przepisach między innymi kodeksu cywilnego, administracyjnego, prawa budowlanego, przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o lasach, prawa geodezyjnego i kartograficznego, dotyczących rolnictwa, przepisów o drogach, prawa lokatorskiego, lokalowego, opodatkowania nieruchomości - jest warunkiem koniecznym do sporządzania rzetelnych, trafnych i obiektywnych operatów szacunkowych wyceny nieruchomości.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 ustawy.
Ponadto Trybunał Konstytucyjny, w orzeczeniu nr SK 20/2001 z dnia 2 grudnia 2002 r., uznał zawód rzeczoznawcy majątkowego za zawód zaufania publicznego.

Tytuł "rzeczoznawca majątkowy" jest prawnie chroniony i mogą się nim posługiwać wyłącznie osoby, które uzyskały stosowne uprawnienia zawodowe - od dnia wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Centralny rejestr rzeczoznaców jest dostępny na stronie ministerstwa.
Kiedy potrzebny jest rzeczoznawca majątkowy
Najprościej mówiąc, z usług uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego korzystamy wtedy gdy chcemy lub musimy poznać a także udokumentować wartość nieruchomości.

Konieczność sporządzenia profesjonalnej wyceny nieruchomości (operatu szacunkowego) wynika przede wszystkim z przepisów prawa. W ustawodawstwie istnieje kilkadziesiąt celów dla których udokumentowanie wartości nieruchomości operatem szacunkowym jest niezbędne. Poniżej przedstawiamy niektóre z nich:
  • określenie wartości nieruchomości dla oddania w użytkowanie wieczyste i aktualizacji opłat z tego tytułu,
  • wycena nieruchomości do sprzedaży i nabycia,
  • sprzedaż mieszkań i lokali użytkowych najemcom,
  • opłat adiacenckich,
  • renty planistycznej
  • zwrotu na rzecz byłych właścicieli,
  • zniesienia współwłasności,
  • podziału majątku,
  • postępowania spadkowego,
  • postępowania podatkowego (odwołania od decyzji Urzędu Skarbowego),
  • amortyzacji środków trwałych,
  • wnoszenie wkładów niepieniężnych (aportu),
  • uzyskania rekompensat,
  • uzyskania odszkodowań (np. wywłaszczenie lub czasowe zajęcie nieruchomości, przeprowadzenie przez nieruchomość urządzeń technicznych),
  • odwołania się od urzędowych decyzji jednostki samorządowej dotyczących nieruchomości (np. naliczenie lub aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, opłat adiacenckich, opłat z tytułu zmiany kwalifikacji budowlanej terenu itp.),
  • określenia poniesionych nakładów,
Obok sytuacji w których sporządzenie operatu szacunkowego jest obligatoryjne, skorzystanie z usług rzeczoznawcy wynika również z potrzeby ochrony interesów stron transakcji obrotu nieruchomościami, bądź innych rozporządzeń majątkiem nieruchomym.

Przykładowo, banki żądają wyceny nieruchomości aby "mieć pewność" iż nieruchomość która będzie zabezpieczała kredyt faktycznie jest warta co najmniej tyle ile kredyt - tak aby mogła pokryć ewentualne straty przy niespłaceniu kredytu.

Ponadto sytuacje gdy sporządzamy wycenę zachodzą gdy klienci zainteresowani nabyciem konkretną nieruchomością chcą poznać jej wartość czy np. możliwości generowania przez nieruchomość zysków w przyszłości, opłacalność inwestowania w daną nieruchomość itp.

Rzeczoznawca ustala te wartości uwzględniając i odzwierciedlając w procesie szacowania bardzo wiele parametrów.
Są to między innymi: aktualnie panujące, przewidywane i historyczne uwarunkowania rynkowe, prognozy koniunkturalne na rynkach nieruchomości, badanie stanu prawnego, ewidecyjnego, planistycznego, faktycznego nieruchomości z uwzględnieniem standardu i stanu technicznego części składowych gruntu (np. obiektów budowlanych), technologii ich wykonania, zużycia technicznego. Rzeczoznawca odzwierciedla atrybuty nieruchomości mające istotny wpływ na wartość takie jak lokalizację w analizowanym rynku, czynniki środowiskowe, zanieczyszczenia, otoczenie nieruchomości, czynniki prawne, obciążenia i ograniczenia w rozporządzaniu, rodzaje praw związanych z nieruchomością, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy, obecne i przerspektywiczne funkcje obiektów, możliwości zagospodarowania, jakość gruntu, warunki hydrogeologiczne, uwarunkowania demograficzne rynku, w tym siłę nabywczą potencjalnych nabywców, występujące na danym rynku ralacje popyt-podaż itp.
Jakie uprawnienia przysługują rzeczoznawcy
Oprócz wycen nieruchomości w formie operatu szacunkowego, rzeczoznawca ma prawo sporządzania opinii i ekspertyz nie stanowiących operatu szacunkowego, dotyczących:
  • rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
  • efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
  • skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
  • oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
  • bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
  • określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
  • wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
  • wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca ma prawo (z zachowaniem tajemnicy zawodowej) wglądu, pobierania odpisów, wykonywania wypisów i wyrysów z dokumentów znajdujących się w:
  • księgach wieczystych,
  • katastrze nieruchomości,
  • ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
  • tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,
  • planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,
  • dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz,
  • w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali,
  • umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.
Obowiązki rzeczoznawcy
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania wycen nieruchomości oraz opinii i ekspertyz nie stanowiących operatu szacunkowego:
  • zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,
  • zgodnie ze standardami zawodowymi,
  • ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności,
  • zgodnie z zasadami etyki zawodowej,
  • kierować się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości,
  • posługiwać się pieczęcią zawodową wydaną i zarejestrowaną przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

    Ponadto rzeczoznawca jest ustawowo zobligowany do:

  • stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych (dokształcanie jest punktowane, ewidencjonowane i kontrolowane), świadectwa dokumentujące podnoszenie naszych kwalifikacji można zobaczyć tutaj
  • zachowania tajemnicy zawodowej - informacje uzyskane w związku z wycenami nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że przepisy tak stanowią,
  • ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem zawodu,
Wobec rzeczoznawcy majątkowego który nie wypełnia wyżej wymienionych obowiązków mogą być orzeczone, następujące kary dyscyplinarne:
  • upomnienie,
  • nagana,
  • zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do 1 roku,
  • zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym,
  • pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.
Rzeczoznawca nie jest związany żądaniami zamawiającego lub osób zainteresowanych wynikiem jego pracy, jeżeli pozostawałyby one w sprzeczności z prawem lub standardami zawodowymi.
Rzeczoznawcy nie wolno wyceniać w przypadku
Rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli:
  • w postępowaniu dla którego sporządzana jest wycena jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki,
  • wycenie podlega majątek dotyczący jego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia,
  • wycenie podlega majątek dotyczący osoby związanej z nim z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli,
  • w postępowaniu dla którego sporządzana jest wycena był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w wyżej,
  • w postępowaniu dla którego sporządzana jest wycena brał udział w niższej instancji w wydaniu zaskarżonej decyzji,
  • z powodu sprawy w której wyceniana jest nieruchomość wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne,
  • w postępowaniu dla którego sporządzana jest wycena, jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej.
Kto może być rzeczoznawcą
Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie, która:
  • posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
  • nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód,
  • posiada wyższe wykształcenie prawnicze, ekonomiczne lub techniczne,
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości - nie dotyczy to osoby, która ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami,
  • odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,
  • przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.